亚布力论坛在中国有20多年的历史。每年的亚布力论坛，都在正月十五这天举办，一般都选在风景秀丽或者很有人文价值的度假景区。最近一次亚布力论坛安排在了黑龙江。我一直觉得，亚布力论坛有三件事做得很好。一是打造“意见超市”，大家各抒己见；二是商业圈里的朋友几乎都会到场，创造了一个社交舞台；最重要的一点，在亚布力论坛期间，与会者还可以休闲度假。主办方每年选的地方都不错，与会者聊得畅快，住得舒服，玩得也开心。中国人的度假出行数据每年都刷出历史新高。2016年中国人出境游达1.22亿人次，同比增长4.3%，出境旅游支出2610亿美元，居世界第一。英国《金融时报》旗下的《投资参考》当年就曾预估，2017年中国游客的出境支出将增长11.8%。确实，中国在这一方面一直有新的突破。

去度假了，一些人马上就会想要不要在度假地买一套房。所以，越来越多的开发商关注到度假地产的开发。前几年，开发度假地产叫创新，这几年开发度假地产基本是房地产企业转型的标配。如果一家开发商放弃度假地产，证明它已经过时了。2013年亚布力论坛期间，黄怒波到合肥参加会议，顺便在举办地附近的一个旅游景区签了开发合同。他开发的是高端休闲度假游地产，也有游艇俱乐部，还有特色演出，也就是现在所谓的IP(知识产权)开发。他的目的是吸引合肥当地和长三角地区的游客过去游玩、买房。项目推出以后，卖得很不错。易小迪在云南做的也是类似的生意。

想要买对度假地产，就要先了解度假地产。度假地产本质上属于房地产业，实际上是旅游产业，核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”，而不只是“房屋供应”。我这几年也做了一些以旅游为重心、提供产品服务的休闲度假养老项目，主要在中国台湾和泰国销售，自己也有一些感触。我在台南运作的养老地产产品，最终会卖给中国大陆和台湾，以及东南亚国家的客户，不仅有养老的卖点，也有度假的标签。东南亚国家对于国外养老人士都给予较长的签证有效期，如果只批准十天半个月的旅游期限，那么就没有人愿意来。与东南亚国家相比，中国台湾对于养老人士在这方面的需求则缺乏足够的重视，所以我强烈呼吁台湾的旅游签注时长可以放开。

中国大陆的老龄化，是老人们在经济上有条件的老龄化，与以前不适应商业化养老的情形已经不一样了，所以保险公司推出大量的养老发展计划和项目。大陆公司会到台湾学习借鉴一些经验，于是台湾养老产品的新商机就出现了。2011年，我在台湾运作自己的第一个养老需求项目，这个项目是我花时间最长的一个项目，也是试水的项目。事实证明，大陆客户非常喜欢。良好的合作伙伴让项目得以顺利完成。虽然台湾的旅游签注时长还没有放开，但是从长远来看，我们在台湾持续发展的养老项目很有市场。目前我在泰国发展的养老度假项目，一年也可以卖出500套。

如果你不准备走出国门，只准备在国内购房，就要给自己的度假需求进行细分：是周末型、蜜月型、访问型、环绕型，还是第二居所。根据度假目的，你可以选择如何投资度假地产。都是为了散心，出去“玩+住”一个月是散心，出去三天也是散心。所以，时间是一个很好的区分维度。周末型度假，可以是两天一晚，也可以是周五出发，三天两晚，目的地在3小时车程以内，每次消费水平基本固定。二星级或三星级度假村的自然风光和部分娱乐设施就能够满足客人的需求。一般来说，在这种度假模式下，客人的回头率比较低。周末型地产除非把项目做得很优秀，把交通时间极大地压缩(一般1.5小时之内)，才有可能成为旅游者考虑的第一居所。蜜月型度假，周期3~7天，主要针对国内中高端客源，合适的选择包括三星级以上度假酒店(不含三星级)、分时度假酒店、经济型家庭旅馆。访问型度假的时间会长一点，可能是一周到一个月，目的地既可以是国内也可以是国外。对度假地产投资者来说，五星级度假酒店、产权酒店、度假公寓最适合购买。环绕型度假指的是30~180天的居住周期，只聚焦国内和国际的高端市场，适合的产品有私家别墅、度假公寓。

这几年大家都在谈第二居所，第二居所指很长的居住周期，比如在海南有房产的北京人一年在海南住180天以上，生活、工作几乎都搬过去。第二居所有中端也有高端，投资者可以按需购买度假城市或大型度假区内的传统住宅。地域作为另一个划分维度也指向不同的选择，是买在北方，还是买在南方；买在沿海地区，还是买在内陆地区；买在国内，还是买在国外。这里我想重点说一下购买海外度假地产，因为它不仅涉及产权问题，更涉及资产保值和升值问题。韩国、泰国、马来西亚、新加坡、澳大利亚、新西兰及西欧、北美地区，近年来都有大量中国买房者的身影。韩国法律规定，在济州岛投资50万美元以上购买休闲住宅公寓或别墅即可获得居住资格，连续居住5年以上就可以办理永久居住权。

葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等欧洲国家实施鼓励外国人购买本国房产的同时获得所在国居民身份的移民政策。将房产、所在国绿卡与享受所在国国民同等福利待遇绑定，这种高附加值的政策正切合房地产投资者的需要，也为寻求全球资产配置的家庭提供了一条高性价比的途径。目前，葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊4国都可以实现一人申请，三代移民。很多欧洲国家的房地产不仅允许拥有永久产权，且无遗产税，值得考虑一下。总之，在海外买房时买房者要注意以下几点。首先，所购房产具有良好的财务、法律和物业状态。尽职调查目标房产的情况和寻找靠谱中介都很重要。其次，信用良好的租户能够保证稳定的租金。如果房产所处地区拥有大量信用评分高的租户，那么未来就极有可能迎来品质良好的承租人。毕竟你每年可能只过去住几个月或者半年，除非你不打算招租户。最后，也是最重要的一点是，选一套价格合适且有升值前景的度假地产。有些房子虽然不位于中心地带，但是人手成本低再加上其他一些利好，升值速度也不慢。

这些年，有一些海外房产配置平台推出“海外不动产产权共享投资产品”，即多个投资人可以共同持有一套完整房产的永久产权，每个投资人都拥有该房产的部分所有权。其实，买房者在国内购买度假地产也可以采用这种办法，毕竟每年住的时间不会过长。与亲戚合买、与朋友合买不仅可以降低首付压力，也可以愉快地享受度假时光。分时度假也衍生于这种模式。这种度假方式把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓的使用权分成若干个周次，按几年到几十年的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，而会员享受每年到酒店或度假村住宿7天的待遇。你还可以通过交换服务系统把自己的客房使用权与其他会员的异地客房使用权进行交换，以较低的成本在国外以及全国各地畅游。虽然很多有关度假、旅游的事情都不能脱离对房产的考虑，但是，住不住、住多久，都不应干涉到人们远行的初心。